2020年,天津“房价”还能回到一年前吗?

9月17日,有关部门公布的70个大中城市的房价数据也在过去几天里被各大媒体彻底分析。主流观点之一是,过去一年,在一线城市买房的人开始赔钱。

乍一看,这听起来很吓人。如果你在一线城市买不到房子,这些房子还值多少钱?

事实上,这里的损失是一个动态的概念。我们计算了折旧成本、资本成本、贷款成本和物业管理费用,得到持有房屋的平均年成本约为5%。因此,如果房价的年增长率不到5%,就意味着房子本身正在赔钱。

从8月份的数据来看,天津新房同比增长1.8%,遗憾地进入“亏本”行列。

当然,我在这里想说的不是“天津已经进入了一个横盘交易时期”的风凉话,而是对天津未来房价走势的另一种看法。

最近,房地产市场彻底告别了“金九”,天津市场也不例外。自9月份以来,生态城和宁河的许多住宅被暂停或暂停,出售的大部分地块都是以底价为基础的。土地价格基本上可以被视为未来房价的风向标。住房企业对该地区的态度将在一定程度上影响该地区的市场趋势。

特别是,今年的“九金十银”见证了天津土地市场的多次降价,这不得不引发对区域价值的重新评估。

在即将到来的10月,市中心将会非常热闹,但激动的背后隐藏着无法隐藏的痛苦。相比之下,河西、河东、河北的上市价格都“缩水”。

过去,每个住宅企业都会密切关注城市土地的拍卖。因为这里的地价在很大程度上决定了房价的“上限”。重复的“官方降价”将对该地块辐射范围内的房价预期产生影响,从而挤压其上涨空间。

同样的情况也出现在中新生态城(原旅游区)板块。如前所述,9月初暂停的地块的初始底价约为7500元/平方米,而2018年5月关闭的地块的底价约为8100元/平方米。

当单价降到600元的时候,没有人注意到,这只能说明以前的评估过高,或者住宅企业开发该地区的意愿已经饱和。不管以上哪一个原因,房价在未来都将保持稳定。

此外,宁河大桥北新区现有地价也引起不同地块性能波动的争议。去年8月,一些房地产公司在桥北新区以4460元/平方米的底价征收土地。然而,今年9月,以3549元/平方米的单价上架的土地因某种原因被暂停。

最近,西青区也出现了“不买”的情况,一路高歌猛进。今年5月上市的水溪公园西侧因总价高而暂停。重新上架后,小区住宅部分的底价下降了3500元/平方米,商业部分也取消了自给自足的要求。可以看出,即使在热点地区,人们对土地价格上涨的预期也没有以前那么高了。

回顾今年9月和10月的地块,我们可以大致看到天津土地市场的基本面:城市调整、城市周边的稳定和薄弱的远郊,而滨海新区的一些街区正经历预期上升甚至饱和的瓶颈。

与去年相比,这种土地市场呈现萎缩趋势,其对房价的影响也将在明年初显现。可以预测,天津未来房价波动不大,但“触底反弹”的可能性也很小。

也许到2020年,你会发现2019年并不像你想象的那么困难。

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